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Confédération Syndicale des Familles de Pau-Béarn

Confédération Syndicale des Familles de Pau-Béarn

Association de consommateurs, de locataires, d'usagers, ...

Application en cas de baisse de l'Indice de référence des loyers

Publié par la csf Pau - Béarn sur 14 Janvier 2016, 15:38pm

L’IRL du 4ème trimestre 2015 (125.28) diminue de 0,01 % par rapport à celui du 4ème trimestre 2014 (125,29).

Au-delà de cette baisse qui n’a quasiment pas d’incidence pratique, se pose la question de l’application d’une diminution d’IRL sur les loyers des baux en cours, question qui avait été posée lors de la dernière baisse d’indice (ICC du 1er trimestre 1994).

Concernant les locations dites « de droit commun », notons que la loi du 6 juillet 1989, loi d’ordre public, n’envisage pas de diminution de loyers : en effet, elle précise (art. 17-d) : « lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties, ou à défaut, au terme de chaque année du contrat.

L’augmentation du loyer qui en résulte, ne peut excéder la variation de l’indice de référence des loyers… ».

Néanmoins, la loi n’interdit pas aux parties de prévoir contractuellement une clause de révision, rendant possible une diminution du loyer.

En pratique, il convient donc de se reporter à la rédaction des clauses de révision des baux, qui offrent plusieurs solutions :

Si le bail prévoit que « la révision à la hausse » ou « l’augmentation » du loyer se fait en fonction de l’IRL : le loyer reste inchangé ;

Si en revanche le bail prévoit que « la révision du loyer se fait en fonction de l’évolution de l’IRL » : l’intention des parties n’excluant pas une révision à la baisse des loyers, une diminution du loyer paraît possible.

En ce sens une réponse ministérielle *(Rép. Min n°40721 : JO AN du 16.9.96) rédigée à l’époque où la révision se faisait en fonction de l’ICC. Dans la mesure où seul l’indice de référence a changé, la solution est transposable sous l’empire de l’IRL.

En l’absence de jurisprudence, cette réponse est bien entendu, donnée sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux.

* réponse ministérielle *(Rép. Min n°40721 : JO AN du 16.9.96

Texte de la QUESTION :

M. Michel Grandpierre attire l'attention de M. le ministre délégué au logement sur un litige qui oppose un locataire de sa circonscription à son propriétaire. Sur le bail contracte en 1991, la révision du loyer était établie sur la base des variations de l'indice du cout de la construction du premier trimestre de chaque année. Or, en 1994, cet indice a baisse, mais le propriétaire refuse de réviser à la baisse le montant du loyer. Il lui demande donc de lui indiquer sa position sur ce sujet et les moyens pour le locataire d'obtenir satisfaction.

Texte de la REPONSE :

Les contrats de location des logements peuvent comporter une clause de révision annuelle. L'article 17 d de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 21 juillet 1994, prévoit que l'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation annuelle de la moyenne associée de l'indice du cout de la construction. La loi ne plafonne ainsi que la hausse des loyers résultant de l'indexation. Certains contrats de location sont rédigés de telle sorte qu'ils ne prennent en compte que l'augmentation de l'indice de référence : la baisse de cet indice est alors sans effet sur le loyer qui demeure fixe à sa valeur antérieure. D'autres contrats prennent en compte la variation de l'indice de référence, que ce soit à la hausse ou à la baisse. Une baisse de cet indice devrait se traduire alors par une baisse du loyer dans les mêmes proportions. Aussi il appartient a chaque locataire d'examiner attentivement la clause de révision de loyer telle qu'elle figure dans son contrat de location. En cas de différend entre le locataire et le propriétaire sur ce point, seul le juge du tribunal d'instance du lieu de l'immeuble pourra trancher le litige.

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